de la: 
Bugetul pentru cumpărarea unui apartament nu se oprește la prețul negociat cu vânzătorul. Actele notariale, înscrierea în cartea funciară, evaluarea bancară, asigurările, comisionul și lucrările necesare pot adăuga o sumă importantă.
În 2026, costurile exacte depind de valoarea și situația juridică a proprietății, modalitatea de plată, finanțare și furnizorii aleși. De aceea, construiește bugetul înainte de semnarea antecontractului și solicită oferte scrise.
1. Avansul nu este un cost separat, dar îți afectează lichiditatea
Avansul reprezintă o parte din preț, nu o taxă în plus. Totuși, trebuie diferențiat de rezerva pentru actele și cheltuielile tranzacției.
La plata prin credit, banca stabilește contribuția proprie în funcție de produsul de finanțare, profilul clientului și proprietate. Dacă evaluarea acceptată de bancă este sub prețul negociat, diferența poate trebui acoperită din fonduri proprii.
2. Onorariul notarial pentru contractul de vânzare
Contractul de vânzare a unui apartament se autentifică la notar. Onorariul se determină în funcție de valoarea actului și de normele aplicabile serviciilor notariale, la care se pot adăuga TVA și costurile operațiunilor conexe, după caz.
Solicită notarului o estimare completă înainte de programare. Comunicarea trebuie să includă prețul, modalitatea de plată, existența creditului, numărul proprietarilor și particularitățile juridice.
Normele privind tarifele minimale pentru serviciile notariale sunt publicate pe Portalul Legislativ. Suma finală trebuie confirmată direct cu biroul notarial.
3. Taxele pentru cartea funciară și intabulare
După cumpărare, dreptul noului proprietar trebuie înscris în cartea funciară. Tarifele pentru serviciile de cadastru și publicitate imobiliară sunt stabilite prin actele emise pentru ANCPI și pot depinde de valoarea ori tipul operațiunii.
Notarul transmite, de regulă, cererea și documentele necesare în cadrul procedurii. Cere devizul separat pentru intabulare și pentru eventualele operațiuni legate de ipotecă.
Tarifele oficiale și serviciile disponibile pot fi verificate prin Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
4. Extrasul de carte funciară pentru autentificare
Pentru semnarea contractului, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare. Acesta este diferit de extrasul pentru informare pe care cumpărătorul sau proprietarul îl poate consulta anterior.
Costul operațiunii apare, de regulă, în calculul prezentat de notar. Clarifică ce documente și tarife sunt incluse în suma comunicată.
5. Evaluarea imobilului pentru credit
Dacă achiziția este finanțată prin credit ipotecar, banca solicită evaluarea proprietății. Raportul este realizat de un evaluator acceptat conform procedurii instituției finanțatoare.
Întreabă banca cine achită evaluarea, când se plătește și ce se întâmplă dacă locuința nu este acceptată în garanție. Taxa poate rămâne achitată chiar dacă tranzacția nu continuă, potrivit condițiilor contractuale.
6. Costurile creditului ipotecar
Dincolo de dobândă, pot exista comisioane și cheltuieli pentru analiză, administrare, cont curent, înscrierea sau radierea ipotecii și alte servicii. Unele pot fi eliminate promoțional, iar altele depind de produs.
Compară ofertele folosind DAE, costul total al creditului și suma totală plătibilă, nu doar rata din prima perioadă. Citește condițiile dobânzii fixe și variabile, precum și efectele indicelui de referință.
Cere o Fișă Europeană de Informații Standardizate și discută cu banca toate costurile înainte de angajament.
7. Contractul de ipotecă și înscrierea garanției
Creditul garantat cu apartamentul implică, de regulă, un contract de ipotecă autentificat și înscrierea garanției în cartea funciară. Aceste operațiuni au costuri distincte față de contractul de vânzare.
Solicită băncii și notarului un deviz coordonat, pentru a evita dublarea sau omiterea unor poziții din buget.
8. Asigurarea obligatorie și asigurarea facultativă
După dobândirea locuinței, proprietarul trebuie să respecte obligațiile privind asigurarea obligatorie împotriva dezastrelor naturale, în condițiile legii. La credit, banca poate solicita și o poliță facultativă cesionată în favoarea sa.
Primele diferă în funcție de locuință, suma asigurată și riscurile acoperite. Verifică franșizele, excluderile și costul anual, nu doar prima ofertă.
9. Comisionul agenției imobiliare
Dacă tranzacția este intermediată, verifică cine plătește comisionul și cum este calculat: procent, sumă fixă sau altă formulă. Cere contractul de intermediere și clarifică momentul în care comisionul devine datorat.
Întreabă dacă suma comunicată include TVA și ce servicii sunt efectiv prestate. Nu presupune că un anunț „fără comision” exclude toate celelalte costuri ale tranzacției.
10. Antecontractul și verificările juridice
Promisiunea de vânzare poate implica onorariu notarial, verificări, clauze privind avansul și eventuale costuri de înscriere. Sumele depind de forma aleasă și de complexitatea situației.
Nu plăti un avans important înainte ca actele să fie analizate și înainte să înțelegi condițiile de restituire. Pentru credit, include o clauză formulată profesionist privind termenul și situația neobținerii finanțării.
11. TVA la cumpărarea de la dezvoltator
La o locuință vândută de o firmă, regimul TVA poate influența prețul final. Cota aplicabilă depinde de legislația fiscală în vigoare, caracteristicile proprietății, valoarea tranzacției și situația cumpărătorului.
Întreabă în scris dacă prețul afișat include TVA, ce cotă a fost folosită și ce se întâmplă dacă regimul fiscal se modifică înainte de livrare. Verifică informația cu notarul și un consultant fiscal; nu te baza doar pe materialul comercial.
12. Costuri pentru procuri, traduceri și documente speciale
Dacă una dintre părți este reprezentată, există documente străine sau sunt necesare traduceri autorizate, apostile și legalizări, bugetul crește. Situațiile cu minori, succesiuni, firme ori proprietari nerezidenți pot necesita acte suplimentare.
Trimite documentele notarului din timp pentru o listă completă și o estimare realistă.
13. Renovarea și aducerea locuinței la starea dorită
Include instalațiile, finisajele, mobilierul, electrocasnicele, transportul, evacuarea deșeurilor și o rezervă pentru lucrări neprevăzute. Cere estimări înainte de ofertă, mai ales la apartamentele vechi.
O renovare cosmetică poate ascunde instalații uzate. La un apartament nou, verifică ce finisaje, obiecte sanitare și racordări sunt incluse în contract.
14. Mutarea, depozitarea și perioada de suprapunere
Poți avea costuri cu firma de mutări, ambalarea, depozitarea temporară sau plata simultană a chiriei și a creditului. Dacă apartamentul nu poate fi ocupat imediat, include cazarea și utilitățile pentru perioada de tranziție.
15. Asociația de proprietari și cheltuielile inițiale
După cumpărare pot apărea fondul de rulment, fondul de reparații, contribuții pentru lucrări deja aprobate, servicii de administrare ori costuri ale ansamblului.
Solicită situația asociației înainte de tranzacție și clarifică în documentele de predare ce obligații aparțin fostului proprietar și de când începi să suporți cheltuielile curente.
16. Impozitul local și schimbarea contractelor de utilități
Noul proprietar trebuie să declare imobilul la autoritatea fiscală locală în termenul și condițiile legii. Pot exista costuri administrative pentru copii, certificate sau operațiuni conexe.
Verifică procedurile furnizorilor pentru energie, gaze, apă, internet și administrare. Unele schimbări sunt gratuite, altele pot implica garanții, verificări ori servicii tehnice.
Model simplu de buget
Împarte banii disponibili în patru categorii:
- prețul și avansul – sumele care fac parte din preț;
- tranzacția – notar, carte funciară, evaluare, ipotecă și comision;
- locuința – renovare, mobilier, asigurări și mutare;
- rezerva – bani rămași pentru situații neprevăzute după cumpărare.
Nu folosi întreaga economie pentru avans. Cere devize de la notar, bancă, agenție și executanți, apoi adaugă o rezervă realistă.
Întrebări de pus înainte de antecontract
- Care este suma totală necesară până la predarea cheilor?
- Ce costuri se pierd dacă tranzacția nu se finalizează?
- Prețul include TVA, parcarea, boxa și finisajele?
- Cine plătește notarul, intabularea, evaluarea și comisionul?
- Ce lucrări și contribuții sunt deja aprobate în bloc?
- Cât rămâne în fondul meu de rezervă după cumpărare?
Legătura cu verificarea proprietății
Un cost mic nu compensează o problemă juridică sau tehnică. Consultă ghidul despre actele necesare vânzării unui apartament, lista de întrebări la vizionare și metoda de verificare a prețului corect.
Concluzie
Costul real al unui apartament este prețul de cumpărare plus tranzacția, finanțarea, asigurarea și pregătirea locuinței. Cea mai bună protecție este un buget făcut pe baza devizelor actuale, nu a procentelor găsite întâmplător online.
Confirmă sumele cu notarul, banca, agenția și furnizorii înainte de antecontract. Păstrează și o rezervă pentru primele luni după mutare.
Articolul are caracter informativ și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Tarifele, cotele și condițiile se pot modifica; verifică valorile aplicabile tranzacției tale cu profesioniștii și instituțiile competente.
Join The Discussion